Jahresbericht 2013/2014

neon- klassizismus

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Begeistert blickt Dirk Bender auf das 100 Jahre alte Gemäuer und fühlt sich wie im Film. Dieses Bild ist reif für Hollywood. Über 120 Meter erstreckt sich die Sandsteinfassade der ehemaligen Königlichen Eisenbahndirektion, unter­brochen vom Hauptportal mit seinen imposanten Säulen. Ein neoklassizistisches Monument direkt am Rhein, nur einen Steinwurf von Hauptbahnhof und Dom entfernt. Mehr Köln geht nicht. Doch beim zweiten Blick lässt Dirk Bender die Vergangenheit schnell hinter sich. Hier, auf der Bau­stelle, entsteht die Zukunft: Hinter der denkmalgeschützten Fassade wird ein moderner Büro­komplex angebaut. Alt trifft Neu – in einem Gebäude: Die Neue Direk­tion Köln ist ein architektonisches Meisterstück.

Noch existiert das Gebäude nur in Zeichnungen und Computeranimationen, die Bauarbeiten werden 2016 abgeschlossen. Die Commerz Real hat aber bereits zugegriffen. Wer sich eine attraktive Immobilie in dieser Lage und mit die­sem durchdachten Konzept zu attrak­­ti­ven Konditionen sichern will, muss früh dran sein. Ende 2013 wurde der Kaufvertrag unter­zeich­net, das Investmentvolumen liegt bei 128 Millionen Euro.

Als Verantwortlicher für die hausInvest-Immobilien im Bereich Deutschland und Österreich fährt Dirk Bender nun regelmäßig nach Köln, um eine der spannendsten Baustellen des Landes zu besuchen. Heute trägt der Immobilienmanager einen feinen blauen Anzug. Die elegante Kleidung passt hervorragend zur Historie des Gebäudes, das einst eine der besten Adressen der Deutschen Bahn war.

Beim Blick in die Baugrube würde Dirk Bender gerne das Outfit wechseln: Arbeiterstiefel, matschfeste Hose. Damit könnte er direkt bei den Gründungsarbeiten unterstützen. „Ich liebe den Geruch von frischem Beton“, so Bender. Auf einer Fläche größer als ein Fußballfeld sorgt ein Dutzend Arbeiter für den sicheren Stand des neuen Gebäudes, das auf acht Etagen Büros für bis zu 1.000 Arbeitsplätze bieten wird. Der studierte Di­plom­volkswirt und Sohn aus einem Architektenhaushalt fühlt sich hier wohl. „Dort drüben arbeitet man am Fundament“, erklärt er. „Und hier bohren die Arbeiter einen 20 Meter tiefen Brunnen.“ Moment, ein Brunnen im Bürogebäude? „Im Sommer ist Grundwasser kühler, im Winter wär­mer als die Luft. Wir können mit dem Wasser effizient und ökologisch das Gebäudeklima regeln.“

»Das Gebäude setzt mit seiner Symbiose aus historischen Fassaden und dem modernen Dachaufbau einen neuen architektonischen Akzent im Kölner Rheinpanorama.«

Ein weiterer Clou: Nicht nur die Fassade des alten Monumentalbaus bleibt erhalten, sondern auch die denkmalgeschützte Eingangshalle. Bevor die Abrissbagger kamen, hat man das alte Foyer abgebaut, beschriftet und eingelagert: die gusseisernen Treppengeländer, die Stuckleisten, sogar die einzelnen Steinchen des Mosaikbodens. „Eine Wahnsinnsarbeit. Aber sie lohnt, weil die Kombination aus Tra­dition und Moderne die Neue Direktion prägen wird“, sagt Thomas Leise, Projektleiter bei der Hochtief Projektentwicklung. Das Unternehmen hatte der Deutschen Bahn die Immo­bilie abgekauft, das Konzept entwickelt und einen Architekturwettbewerb ausgeschrieben. Als der Plan stand, begann die Mietersuche, anschließend die Suche nach einem Investor.

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  2013 / baubeginn
  mit abrissarbeiten

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  nur die denkmalgeschütze fassade
  bleibt stehen

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  atemberaubend:
  umlaufende dachterrassen

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Die hausInvest-Verantwortlichen waren int­eressiert – viele andere auch. Der Wettstreit der Investoren klingt wie eine spannende Fußballreportage. „Ich war gerade im Gespräch mit unserem Portfoliomanager, als mich die Ab­sage erreichte“, erzählt Dirk Bender. Eine Niederlage. Zunächst. „Wir haben uns angeschaut und beschlossen: Jetzt müssen wir kämpfen.“ Also verbesserte der Fonds das Angebot – jedoch nicht, indem er den Kaufpreis erhöhte. „Wir wollen nicht zu teuer einkaufen, um eine nachhaltige Rendite erwirt­­schaften zu können“, begründet Dirk Bender. Stattdessen bot er dem potenziellen Partner an, das Geld für die Bauarbeiten zu günstigen Konditionen bereit zu stellen. „Eine Finanzierung hatten unsere Mitbewerber nicht im Angebot.“

Noch existiert die Immobilie nur als Plan. Doch dieser verspricht viel: Die alte Fassade erhält einen Aufbau mit drei zusätzlichen Geschossen und Glasterrassen. Das zuvor undurchdring­liche Bürokratiegebäude öffnet sich. „Mieter mögen diese Transparenz“, sagt Dirk Bender, für den es aufgrund der Gebäudequalität und Lage auch wenig überraschend war, dass sich die EASA frühzeitig um die Mietflächen bemüht hatte. Die Europäische Agentur für Flugsicherheit mit 700 Mitarbeitern hat einen Vertrag als alleiniger Mieter unterzeichnet. Laufzeit: 20 Jahre. Dirk Bender darf sich tatsächlich wie im Film fühlen: ein spannendes Bauprojekt mit einer echten Blockbuster-Immobilie – und das Happy-End steht bereits im Drehbuch.

Herr Leise, worauf kommt es an, wenn man ein neues Gebäude hinter alten Fassaden errichtet?

Die Verankerung des Neuen am Alten funktioniert vergleichsweise einfach. Die Statiker mussten allerdings genau berechnen, wie die alte Fassade das neue Gebäude tragen kann. Sehr spannend war die Zeit vor Beginn der Arbeiten, als Archäologen des Römisch-Germanischen Museums das Areal durchsuchten. Sie haben tatsächlich Überreste der alten Stadt- und Kaimauer von Köln gefunden. Somit erfüllen die Bauarbeiten sogar einen historischen Zweck.

Warum war die Neue Direktion Köln bei Investoren so beliebt?

Die Lage ist erstklassig, das Konzept stimmig, die Architektur einzigartig. Die Immobilie ist nun langfristig voll vermietet – und zwar an eine öffentlich-rechtliche Institution mit bester Bonität. Bei der Neuen Direktion Köln stimmt also wirklich alles.

Was zeichnet hausInvest als Projektpartner aus?

Wir haben schon bei anderen Projekten zusammengearbeitet – und das immer sehr gut. Nun haben wir noch rund zwei gemeinsame Jahre Bauzeit vor uns, bevor die EASA im Mai 2016 einziehen wird. Wichtig ist in solch langen Zeiträumen der ständige Dialog. Wir wünschen uns daher Investoren, die sich mit ihrer Erfahrung und Professionalität am Prozess beteiligen und einbringen. Der hausInvest-Fonds ist so ein Partner.