Jahresbericht 2013/2014

Trüffel- suche

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Für viele Gourmets ist er die Krönung eines guten Essens: der Trüffel. Er ist selten und kaum zu züchten – und im Vergleich zu anderen Lebensmitteln nicht gerade günstig. Nur mit viel Erfahrung und Wissen findet man ihn zum Beispiel in Eichenwäldern in bestimmten Regionen. „Wenn wir uns für neue Immobilien interessieren, hat das etwas von der Trüffelsuche. Von den Dutzenden Angeboten, die unsere Spezialisten durch die Marktbe­obach­tung identifizieren oder von Mak­lern an uns herangetragen werden, müssen wir ge­nau die richtigen aus­wählen, wenn wir ein nachhaltiges Investment tätigen wollen“, sagt Gerry Dietel. Der Betriebswirt, der mit zwei weiteren Fonds­managern den hausInvest führt, hat schon Hunderte Immobilien gesehen und analysiert. „Die Entscheidung, ein Objekt für den Fonds zu erwerben, muss gut durchdacht sein. Das Geld unserer Anleger wollen wir im Sinne der Fondsperformance natürlich möglichst effi­zient einsetzen.“

Ein Symbol für den richtigen Immobilienriecher steht in London: das Globe House, aus dessen Fenstern man einen eindrucksvollen Blick auf die Themse genießt. Der hausInvest-Fonds kaufte das neungeschossige Gebäude aus Stahlbeton und Naturstein im Jahr 2003 für 154 Millionen Pfund – und verkaufte es im Geschäftsjahr 2012 / 2013 für 187,5 Millionen Pfund. Damit wurde über die gesamte Haltedauer eine Wertsteigerung von rund 22 Prozent erzielt.

Das Akquisitionsteam hat beim Kauf auf eine ganze Reihe von Faktoren geachtet. Der 37-Jäh­rige zieht einen Stapel Papier heran, der die Argumente für das Globe House zu­sam­men­fasst. Bei der Vorzeigeimmobilie lieferte zum Beispiel die zentrale Lage reichlich Po­ten­zial für Mietsteigerungen. „Der Mieter British American Tobacco war zudem für mehr als 20 Jahre gebunden und hatte sich verpf­lichtet, sämtliche Reparaturarbeiten sowie die Versicherung des Objektes selbst zu übernehmen.“ Außerdem werden in England die Gewerbemieten alle fünf Jahre an das Markt­umfeld an­gepasst. „Entsprechend konnten wir die Miete steigern“, erläutert Gerry Dietel.

Trotz der hohen Erträge und eines sicheren Mietvertrags bis 2024, hat der Fonds das Globe House verkauft. „British American Tobacco war als Mieter bereit, das Gebäude mit 100 Pro­zent Eigenkapital selbst zu kaufen. In solchen Fällen sind oft höhere Summen als der Marktpreis zu erzielen, weil Eigentümer, die das Ge­bäude selbst nutzen wollen, langfristiger denken als Investoren.“ Zudem passte der Lebenszyklus: „Die Restlaufzeit des Mietvertrags lag bei unter zehn Jahren, so dass wir in naher Zukunft Abschläge auf den Kaufpreis hätten erwarten können“, sagt Gerry Dietel.

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  »Das Geld unserer Anleger wollen wir im Sinne der Fondsperformance natürlich möglichst effizient einsetzen.«
  

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  Globe House (London, UK)

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  orio center, bergamo, italien

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  »Das Center in Bergamo hat einen guten Mietermix mit international anerkannten Marken und weist eine dauerhaft hohe Nachfrage nach freien Flächen auf.«
  

Ein anderer Immobilien-Trüffel, den die Commerz Real in der Feinschmecker-Region Lombar­dei gefunden hat, sorgt ebenfalls für gute Zahlen im hausInvest-Fonds: Das Orio Center im norditalienischen Bergamo ist ein „Prunkstück“, wie es Georg Rüther nennt. Der Leiter des hausInvest-Teams für Shopping Center in Süd- und Osteuropa sowie Amerika ar­beitet seit dem Jahr 2008 bei der Commerz Real, wo er anfangs auch schon als technischer Asset-Manager das italienische und kanadische Portfolio betreute. Als Bauin­genieur mit rund 20 Jahren Erfahrung als Projekt- und Geschäftsstellenleiter kennt er sich auch technisch mit Immobilien bestens aus und das um­fassende Asset-Management von Shopping-­Centern ist für ihn heute gleichermaßen Auf­­gabe und Leidenschaft geworden: „Das Center in Bergamo hat einen guten Mietermix mit international anerkannten Mar­ken und weist eine dauerhaft hohe Nachfrage nach freien Flächen auf.“

Der Fonds beschloss daher, in eine Erweiterung zu investieren. „Wir nehmen mehr als 80 Millionen Euro in die Hand, um die vermietbare Fläche von 52.000 auf fast 69.000 Quadratmeter zu vergrößern.“,sagt Rüther. Die Planung und Umsetzung übernimmt der Projektentwickler Gruppo Percassi, der selbst einen Foodcourt und ein Multiplexkino mit acht Sälen beisteuert. „Damit haben wir ein rundes Konzept: Wir werden schon vor der Fertigstellung im ersten Halbjahr 2016 bereits 70 Prozent der neuen Flä­chen vermietet haben.“

Die enge Zusammenarbeit mit der Gruppo Percassi hebt Georg Rüther mehrfach hervor. „Die schönste Retail-Immobilie nützt uns nichts, wenn sie nicht gut geführt ist. Unsere Partner sind mit Leidenschaft dabei und liefern alles aus einer Hand. Gemeinsam finden wir durch unsere vertrauensvolle Kooperation immer wieder ein gutes Verhältnis von Investitionen und Ertrag für beide Seiten.“ Trotz Wirtschaftskrise in Italien und einer starken Konkurrenzsituation läuft das Orio Center durchgehend erfolgreich. Dafür verantwortlich ist die verhältnismäßig starke Wirt­schafts­kraft der Lombardei, in der das Shop­ping-Para­dies liegt. Auch die unmittelbare Nähe zum Flughafen Bergamo – nur 50 Kilometer von Mailand entfernt – ist ein Trumpf. „Wir haben hier die besondere Situation, dass manche Mie­ter bereit sind, Key-Money zu zahlen – also quasi einen Eintrittspreis, der ihnen den Einzug ermöglicht.“ , erwähnt Rüther.

Die Erweiterung wird auch Einfluss auf den Fonds nehmen. „Wir finanzieren den Ausbau vor und rechnen mit einer Renditesteigerung des Orio Centers von 3,9 auf 4,3 Prozent“, sagt Georg Rüther. „Damit leisten wir einen guten und nachhaltigen Beitrag für die Per­formance des Fonds.“ Dann nickt der Manager bekräftigend: „Ein Shopping-Center wie das Orio ist wie ein atmender Organismus mit immer neuen Herausforderungen. Ähnliche Objekte zu finden ist nicht einfach – deswegen sind wir froh darüber, so gut und langfristig mit der Immobilie arbeiten zu können.“

objekt

Orio Center, Bergamo, Italien

nutzfläche

gesamt 52.057 m²

nutzungsart

100 % Einzelhandel

vermietungsquote

98,0 %

verkehrswert

334,6 Mio. €

mieteinnahmen im geschäftsjahr 2013/2014

23,4 Mio. €