Jahresbericht 2013/2014

12:34uhr,flughafenfernbahnhof,frankfurt

Als Mario Schüttauf mittags in Frankfurt aus dem ICE steigt, hat er schon einen langen Termin hinter sich. Der Fondsmanager des hausInvest wirkt aber nicht müde, eher konzentriert. Eigentlich müsste er sogar lächeln, denn sein Treffen in Düsseldorf verlief erfolgreich. Die Assetmanager der Fonds-Immobilie Kö 92 a hatten Gutes zu vermelden: Das Geschäftshaus an der exklusiven Düsseldorfer Königsallee ist zum ersten Mal nach 15 Jahren wieder voll vermietet.

Lange Zeit, um in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt den Vermietungserfolg zu feiern, hatte der 39-Jährige nicht. Kaum war der Termin vorbei, blinkte schon ein Mittagsmeeting – dieses Mal in Frankfurt – im Terminkalender auf. In Düsseldorf ging es mit dem Taxi zurück zum Bahnhof. 73 Minuten und fünf Telefonate später Ankunft am Flughafenbahnhof. Dort eilt Schüttauf, seine lederne Aktentasche unterm Arm, zum Taxistand.

13:15uhr,börsenstrasse2 – 4,frankfurt

Sein Ziel liegt direkt an der Börse, in einer der begehrtesten Lagen der Stadt. Vor der Eingangstür des fünf Stockwerke hohen, mit Säulen und Balustraden verzierten Gebäudes, trifft Schüttauf seine Marketing-Kollegin Maria Schulz. Sie unterstützt das Immobilienteam bei der Vermarktung freier Flächen. In dem repräsentativen Büro- und Geschäftshaus, in dem die Privatbank Rothschild und die Werbeagentur Syzygy residieren, stehen seit über einem Jahr 1.300 Quadratmeter leer. Das soll sich ändern.

Herr Schüttauf, was sind die Vorgaben für die Vermietung hier an der Börsenstraße?

Wir haben eine große Anzahl von Anfragen für die Räume. Aber wir machen es uns nicht leicht, weil der Mietermix stimmen muss. Aus Wettbewerbsgründen wollen wir zum Beispiel keine weitere Bank nehmen. Gemeinsam mit den Kollegen vom Real Estate Management suchen wir daher sehr gezielt geeignete Mieter oder helfen Bestandsmietern, innerhalb der Gebäude zu expandieren.

In dieser Lage liegen die Mieten auf einem sehr hohen Niveau. Welche Mieter wollen Sie bei diesen Top-Preisen anziehen?

Eine Rechtsanwaltskanzlei, ein Beratungsunternehmen oder eine Ratingagentur wären per- fekt. Aber wir legen uns nicht fest. Es muss einfach passen. Deswegen haben wir unsere Herangehensweise geändert. Wir haben die freistehenden Flächen in ein offenes Mandat gegeben: Jeder Makler kann uns Mieter vorschlagen. Zugleich haben wir uns mit einer eigenen Broschüre und einer Internetseite stärker selbst ins Marketing eingebracht, um die Stärken des Gebäudes hervorzuheben.

Den Wert der Gebäude steigern, indem der Fonds ins Marketing einsteigt: Beim Classicon, einer hausInvest-Immobilie am Leipziger Platz in Berlin, hat das bereits funktioniert. Nachdem der Hauptmieter ausgezogen war, hat das Team unter dem Motto „Mach’ es zu deinem Objekt“ ein umfangreiches Marketing-Paket zusammengestellt; inklusive einer virtuellen Führung per Tablet durch das Gebäude. Jede Einheit wurde anschließend einzeln vermietet, den Kunden hat man in­dividuelle Wünsche erfüllt.

Hat die neue Herangehensweise Erfolg gehabt?

Das Classicon ist komplett vermietet. Außerdem konnten wir den Mietertrag steigern, weil kleinere Flächen höhere Mieten bringen als größere Einheiten. Indem wir höhere Vermietungsquoten erreichen, schaffen wir reale Werte: Wir erhöhen die Bewertung unserer Gebäude und steigern so die Fonds-Performance. Ein Beispiel: Das Schillerhaus in Frankfurt, das wir für 72 Millionen Euro gekauft hatten, wies einen Leerstand von rund 15 Prozent aus. Auch, weil wir es durch viel Engagement voll vermieten konnten, stieg der Wert rapide an: Anfang 2014 konnten wir es für 80,4 Millionen Euro verkaufen. Insgesamt hatte unser Portfolio noch im Jahr 2013 eine Vermietungsquote von 84,3 Prozent in Deut­sch­land, nun liegt sie bei knapp 90 Prozent.

»Eine Immobilie lebt - und wie es ihr geht, erfahre ich am Liebsten vor Ort.«

Nach der Besichtigung und einigen Gesprächen macht Mario Schüttauf, der Betriebswirtschaft studiert hat und seit 2007 Fondsmanager des hausInvest ist, eine kurze Pause. Er trinkt einen Kaffee auf einer Bank am Goe­theplatz, wirft einen Blick in einige Wirtschaftszeitungen. Dann steht der erfahrene Manager auf, reckt sich kurz und geht los in Richtung Frankfurter Bankenviertel.

Wie viele hausInvest-Immobilien sehen Sie selbst im Jahr?

Genau kann ich das nicht sagen, aber ich versuche eine ganze Reihe zu besuchen, um einen möglichst umfangreichen Eindruck unseres Portfolios zu bekommen. Eine Immobilie lebt – und wie es ihr geht, erfahre ich nur vor Ort. Das macht außerdem sehr viel Spaß, weil ich immer wieder spannende Menschen treffe.

Welche Aufgaben beschäftigen Sie an einem üblichen Bürotag?

Zusammen mit meinen beiden Fondsmanagementkollegen kümmere ich mich beispiels­weise um die vielen Regulierungsthemen, die unsere Arbeit betreffen. In den beiden ver­gangenen Jahren spielten zum Beispiel das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz sowie das Kapitalanlagegesetzbuch eine große Rolle. Käufe und Verkäufe von Immo­bilien sind ein weiterer großer Teil: Wenn die Transaktionskollegen die Vorbereitung ab­geschlossen haben, prüfen wir das Ganze und bereiten die Entscheidung durch den Vor­stand vor.

Seit geraumer Zeit sind Sie auf Verkäufe fokussiert. Warum ist das so?

Die Preise an Büroimmobilien-Standorten wie London oder Frankfurt liegen momentan sehr hoch. Wir nutzen also eine Phase, in der wir hervorragende Margen erzielen können. Damit können wir die Performance steigern. Gleichzeitig schauen wir uns auch weiterhin interessante Immobilien zum Kauf an, bei denen Lage, Preis und Mieterbestand gut zusammenpassen. Der Erwerb der Neuen Direktion Köln ist dafür das beste Beispiel.

15:00uhr,japan-center,frankfurt

500 Meter weiter in Richtung Südwesten steht der Diplom-Kaufmann jetzt vor einem der bekanntesten Gebäude im Frankfurter Bankenviertel. Die rote Granitfassade des 115 Meter hohen Japan-Centers leuchtet in der Sonne. Direkt neben der Taunusanlage bildet das Hochhaus mit seinem fernöstlich wirkenden, auskragenden Dach einen Kontrapunkt zu den glänzenden Bankentürmen. Neben der Unternehmensberatung McKinsey ist hier die Europäische Zentralbank (EZB) einge­zogen. Zunächst für zwei Jahre.

Die EZB hat nur für zwei Jahre gemietet. Warum haben Sie einen so kurzen Mietvertrag abgeschlossen, während Sie sonst auf lange Laufzeiten setzen?

Die Abteilungen der Europäischen Zentralbank, die hier im Japan-Center sitzen, warten darauf, dass sie den sanierten Eurotower beziehen können. Es ist aber nicht gesagt, dass das innerhalb der zwei Jahre passiert. Außerdem wächst die EZB, und wir können davon auch weiterhin profitieren. Zudem ist der Mieter für uns sehr attraktiv: Sein guter Name hilft, um im Anschluss andere Unternehmen zu begeistern.

16:45uhr,commerzreal,wiesbaden

Mit seiner Kollegin aus dem Marketing ist Schüttauf zurück nach Wiesbaden gefahren. Nun geht es in einem Meeting um Devisentermingeschäfte und das Liquiditätsmanagement. Der erste Tagesordnungspunkt ist schnell vom Tisch: Durch Investitionen in Fremd­währungen sichert hausInvest die ausländischen Immobilienwerte ab – mit einem Wert von rund 3 Mrd. Euro – auch bei stark steigenden oder fallenden Wechselkursen. Anschließend steht die Liquidität auf der Agenda.

Sind Sie mit der Liquidität des Fonds zufrieden?

Ja, absolut. Wir haben eine Zielgröße von 15 Prozent des Fondsvermögens, an der wir immer kratzen – mal mit einem Prozentpunkt mehr, mal mit einem weniger. Damit wir auf der sicheren Seite sind, investieren wir nur in Tages- und Termingelder. Dadurch haben wir zu jedem Zeitpunkt die nötigen Mittel, um die Kunden, die ihre Fondsanteile abgeben, auszuzahlen und gleichzeitig in gute Kaufmöglichkeiten zu investieren.

Haben Sie momentan mit stärkeren Entnahmen zu kämpfen?

Es ist ein zyklisches Geschäft – und die gesamte Diskussion der vergangenen Jahre um die Sicherheit der Immobilienfonds hat auch uns getroffen. Das Fondsvermögen ist von rund 10 auf 9,3 Mrd. Euro gesunken. Wir hatten aber nie Liquiditätsprobleme und konnten seit der Auflegung des Fonds im Jahr 1972 immer eine positive Rendite aufweisen. Aus dieser starken Stellung heraus wollen wir in zwei Jahren wieder bei 11 Mrd. Euro liegen.

Wie lautet Ihre Strategie, um das zu erreichen?

Wir haben auf der Vertriebsseite unser Marketing stark ausgebaut. Dabei fokussieren wir uns auf die Privatkunden, zuletzt beispielsweise mit einem Werbespot direkt vor der Tagesschau. Damit unterstützen wir das große Engagement der rund 3.000 Vertriebspartner von hausInvest.

»Wir haben zu jedem Zeitpunkt die nötigen Mittel, um die Kunden, die ihre Fondsanteile abgeben, auszuzahlen und gleichzeitig in gute Kaufmöglichkeiten zu investieren.«

»Wir legen Wert darauf, unsere Immobilien gut zu kennen und Herausforderungen nicht vor uns her zu schieben, sondern sie fokussiert und direkt anzugehen.«

19:30uhr,sporthalledesfechtclubsftvfrankfurt1860,frankfurt

Der Arbeitstag ist beendet, aber für Mario Schüttauf steht noch eine schweißtreibende Aufgabe an, bevor er zurück nach Hause zu seiner Frau und seiner Tochter fährt. Recht regelmäßig besucht er die Sporthalle eines traditionsreichen Fechtvereins unweit des Frankfurt Zoos, um – wenn es die Zeit erlaubt – eines seiner Hobbys zu pflegen.

Was fasziniert Sie am Fechten?

Das Fechten hilft mir, mich auszupowern. Und ich kann einige Fähigkeiten, die man dabei lernt, auch im Berufsleben umsetzen.

Ist denn Ihr Job ein ständiger Kampf?

(Mario Schüttauf lacht). Nein, aber ich brauche Zielstrebigkeit und eine starke Konzentration auf das Wesentliche. Beim Fechten kann man nur gewinnen, wenn man sich in den drei Minuten dauernden Runden durchgehend konzentriert und so viele Treffer wie möglich landet. Der Sport auf der Planche ist unserer Arbeit ähnlich. Wir legen Wert darauf, un­sere Immobilien gut zu kennen und Herausforderungen nicht vor uns her zu schieben, sondern sie fokussiert und direkt anzugehen. Nur so können wir den Fondserfolg im Sinne unserer Anleger dauerhaft sichern.