Jahresbericht 2013/2014

Büromärkte

Die Entwicklung der Mieten in den größten europäischen Büroimmobilienmärkten verlief über das vergangene Jahr sehr uneinheitlich. Unser Mietpreisindex, der sich aus der gewichteten Mietpreisentwicklung in 24 Büroimmobilienmärkten Europas zusammensetzt, stieg 2013 nur leicht, nämlich um 0,6 Prozent. Am deutlichsten legten die Mieten in Dublin mit 18 Prozent, gefolgt vom Londoner West-End mit 13 Prozent zu. In den deutschen Städten war der Mietpreisanstieg mit 4 Prozent in München am deutlichsten. Gegen den Trend verlief die Mietpreisentwicklung in der südlichen Peripherie Europas, wo die Bürospitzenmiete über das vergangene Jahr zwischen 6 Prozent (Mailand) und 5 Prozent (Barcelona) nachgab. Der stärkste Mietpreisrückgang wurde allerdings in Paris registriert, wo Mietverträge für erstklassige Objekte Ende 2013 rund 7 Prozent niedriger abgeschlossen wurden als noch ein Jahr zuvor.

1999 = 100

Unsere Prognosen für die kommenden zwei Jahre spiegeln die wirtschaftliche Erholung in Europa wider und wir gehen davon aus, dass unser Mietpreisindex in den kommenden zwei Jahren um 2 Prozent zulegen wird. Besonders hervorzuheben ist die prognostizierte Entwicklung in Dublin und London. Die zügige wirtschaftliche Erholung Irlands nach der Krise und die hohe Attraktivität des Londoner Büroimmobilienmarktes sorgen für ein überdurchschnittliches Mietpreiswachstum. In den Südeuropäischen Märkten sollte der Tiefpunkt in Barcelona und Madrid dieses Jahr durchschritten sein. Voraussetzung ist allerdings, dass die wirtschaftliche Entwicklung positiv voranschreitet und insbesondere in Spanien die hohe Arbeitslosenquote sinkt.

Ebenfalls auf dem Wachstumspfad befinden sich die Vermietungsmärkte in Nord- und Westeuropa. Zu den westeuropäischen Ländern zählen wir Deutschland, Belgien, Niederlande, Österreich und Frankreich. Getrieben wird diese positive Entwicklung vor allem von den deutschen Bürostandorten. In allen deutschen Standorten, ausgenommen Berlin, konnten die Spitzenmieten 2013 zulegen und ausgenommen von Düsseldorf, werden die Spitzenmieten in den deutschen Top-Märkten weiter steigen.

In Brüssel und Amsterdam gab es in den letzten vier Jahren kaum Veränderungen bei den Spitzenmieten, hingegen sehen wir für beide Märkte in den kommenden zwei Jahren ein moderates Wachstum. In Wien liefen die Geschäfte auf dem Vermietungsmarkt 2011 / 12 bereits sehr gut – die Mietpreise stiegen auf das höchste Niveau der letzten zehn Jahre und verharrten dort 2013. Einen weiteren wenn auch nur moderaten Anstieg halten wir in Wien für möglich. Anders sieht dagegen die Situation in Frankreich aus, wo die wirtschaftlichen Prognosen eher nachdenklich stimmen. Entsprechend zurückhaltend zeigte sich das Geschehen auf den Vermietungsmärkten – insbesondere in dem mit Abstand bedeutendsten Büromarkt Frankreichs – der Île de France. Die Nachfrage nach Büroflächen ist verhalten und Unternehmen sind nicht bereit Höchstpreise zu zahlen. 2014 werden die schlechten wirtschaftlichen Vorgaben den Büromarkt weiter bestimmen, ab 2015 ist mit einer Verbesserung zu rechnen.

Wenig positiv sieht auch die Entwicklung in den osteuropäischen Märkten aus. Insbesondere in Warschau erwarten wir eine Korrektur der Spitzenmiete. Grund ist vor allem das hohe Neubauvolumen, welches auf eine schwache Nachfrage trifft. Während in weiten Teilen Europas die Baukräne im Zuge der Rezession nahezu zum Erliegen kamen und nunmehr vielerorts vermehrt ein Mangel an Neubauten registriert wird, wurde in Warschau fleißig weiter gebaut. Zudem sind einige Gebäude des großen Baubooms zwischen 1990 und 2000 mittlerweile in die Jahre gekommen und nicht mehr marktgängig. Hier baut sich ein Sockelleerstand zusehends auf, der nur durch umfassende Sanierungsmaßnahmen wird abgebaut werden können.

Eigentümer von Büroflächen in Stockholm dürfen sich über ein Spitzenmietniveau – wie seit 2001 nicht mehr gesehen – freuen. Das gesunde Wirtschaftswachstum sorgt für steigende Zahlen bei den Bürobeschäftigten und wir gehen vor diesem Hintergrund davon aus, dass Mieter mittelfristig in den Stockholmer Top-Lagen noch höhere Mieten akzeptieren müssen. Auf Helsinkis Büromarkt hingegen macht sich die zweijährige Rezession des Landes in Form von steigenden Leerständen und einer stagnierenden Spitzenmiete bemerkbar. Wir erwarten, dass die Miete 2014 im Top-Segment eine Korrektur nach unten erfährt und sich im folgenden Jahr stabilisiert.

In Singapur und Tokio stiegen 2013 die Mieten für erstklassige Büroflächen. Das hohe Wirtschaftswachstum in Singapur sorgt dafür, dass die Nachfrage nach Flächen und damit die Konkurrenz um dieselben hoch bleibt. Die Nachfrage nach modernen Flächen in Tokio ist groß und der Leerstand sinkt, da neu auf den Markt kommende Flächen größtenteils vorvermietet sind. Für beide Städte erwarten wir für dieses Jahr einen weiteren moderaten Anstieg bei den Spitzenmieten.