Jahresbericht 2013/2014

Investmentmarkt

Befeuert durch das niedrige Zinsniveau war 2013 der Anlagedruck auf den globalen Immo-bilienmärkten hoch und es wurde so viel in gewerbliche Immobilien investiert wie seit 2007 nicht mehr. Gemäß Auswertungen des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL) legte 2013 das Immobilien-Transaktionsvolumen weltweit um 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu.

Besonders stark stieg das Volumen in Asien mit +29 Prozent, gefolgt von Europa (+21 Prozent) und Amerika (+18 Prozent). Die Ergebnisse des ersten Quartal 2014 deuten daraufhin, dass 2014 noch stärker ausfallen könnte. Im Fokus von Investoren standen in Europa vor allem London, Paris und die großen deutschen Städte. Im Asia-Pacific-Raum wurden neben Tokio und Hongkong in Sydney und Singapur die meisten gewerblichen Immobilien gehandelt. Erstklassige Büroimmobilien in großen Städten beziehungsweise große und dominierende Einkaufszentren stehen besonders hoch im Kurs der Investoren, da sie als risikoarm gelten. 2013 entfielen auf diese beiden Segmente rund 75 Prozent des europäischen Transaktionsvolumens.

Der hohe Anlagedruck und die Suche nach Ertrag führt neben steigenden Preisen auch dazu, dass die Risikobereitschaft bei Investoren zunimmt. So ist zunehmend zu beobachten, dass in kleineren Büromärkten und jenen, die von der Immobilien- und Finanzkrise besonders betroffen waren, nach Jahren der Zurückhaltung wieder Ankäufe getätigt werden. So rückten über das letzte Jahr beispielsweise Spanien und Portugal wieder in den Anlagefokus von Investoren. Dem gegenüber steht Frankreich, wo das Interesse über die letzten Jahre abnahm. Schuld daran ist hier die schwache wirtschaftliche Entwicklung und die verhaltenen Aussichten in Hinblick auf die mittelfristige Wettbewerbsfähigkeit des Landes. Wir gehen davon aus, dass die Risikobereitschaft bei Investoren weiter steigt und zunehmend Immobilien in weniger guten Lagen oder mit herausfordernden Mietvertragsstrukturen gehandelt werden.

Dank der großen Nachfrage sanken die Spitzenrenditen vielerorts und in einzelnen Märkten werden bereits Preise vergleichbar mit denen des letzten Markthöhepunktes erzielt. In Deutschland trifft dies insbesondere für Büroimmobilien in Berlin, Köln und Stuttgart zu, während Hamburg und München auf dem besten Weg dahin sind. Frankfurt hängt hinterher und die aktuellen Ankaufspreise für Büroimmobilien sind mit denen des letzten Zyklus aus dem Jahr 2007 noch nicht zu vergleichen. Wir gehen davon aus, dass die Preise für erstklassige Büroimmobilien in den deutschen Top-Märkten mittelfristig weiter unter leichtem Aufwärtsdruck stehen werden – große Sprünge sind hier in den nächsten Jahren allerdings nicht mehr zu erwarten. Anders sieht es dagegen in den südeuropäischen Ländern aus: Dort sehen wir, vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Erholung, eine deutliche Belebung des Marktes. Diese erwarten wir ebenfalls für die Niederlande wo die Nachfrage nach Büroimmobilien über das letzte Jahr gestiegen ist. Auch wenn die Preise in den genannten Märkten über das letzte Jahr leicht anstiegen, liegen sie doch immer noch deutlich unter dem Preisniveau des letzten Zyklus. Auf den nordeuropäischen Märkten macht sich der weltweite Anlagedruck ebenfalls durch steigende Immobilienpreise bemerkbar, dies gilt insbesondere für Stockholm.

Die Preise für erstklassige Einzelhandelsimmobilien sind über das vergangene Jahr weiter gestiegen und da der Anlagedruck mittelfristig anhalten wird erwarten wir, dass der Trend, wenn auch etwas weniger dynamisch, anhalten wird. Im Fokus der meisten Investoren standen 2013 Großbritannien und Deutschland, allerdings sank in diesen beiden Ländern das Trans-aktionsvolumen im Jahresvergleich, da zu wenig passende Handelsimmobilien auf dem Markt waren. In Spanien und Italien hingegen wurde 2013 deutlich mehr in Einzelhandelsimmo-bilien investiert als noch 2012. Sowohl nationale wie internationale Investoren nutzen die derzeit niedrigen Preise, um sich in diesen Ländern günstig zu positionieren.